Grundbuch: KG 63104 Lend Einlagezahl: EZ 628 hievon 52/433-Anteile B-LNR 18 mit WE an W Top 4 Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr 1346 im Ausmaß von 317 m², davon 186 m² Bauf.(10) und 131 m² Gärten (10), hievon 52/433-Anteile B-LNR mit WE an W Top 4 im Haus Babenbergerstraße 123, 8020 Graz Die Bewertungsliegenschaft befindet sich im IV. Grazer Stadtbezirk Lend in durchschnittlich nachgefragter Wohnlage in der Babenbergerstraße etwas stadtauswärts nach der Kreuzung mit der Stahlgasse. Das Grundstück Nr. 1346 wird im Osten vom Gehsteig der Babenbergerstraße begrenzt, wo es in Gehsteigflucht mit dem gründerzeitlichen Wohnhaus Babenbergerstraße 123 bebaut ist. Das Wohnhaus Babenbergerstraße 123 besteht aus Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, die bewertungsgegenständliche Wohnung top Nr. 4 liegt im Erdgeschoss. Das Wohnhaus befindet sich in geschlossener Verbauung, hofseitig besteht eine Grünfläche, die benachbarten Liegenschaften sind ebenfalls mit mehrgeschossigen Wohnhäusern unterschiedlichen Errichtungszeitpunktes bebaut. Möglichkeiten zur Abstellung von Kraftfahrzeugen sind auf der Liegenschaft nicht vorhanden, sondern nur auf öffentlichem Gut gegeben (Zonenparkplätze). Eine gute Verkehrsanbindung ist ebenso gegeben, wie die Möglichkeit zur Deckung der Erfordernisse des täglichen Bedarfes im weiteren Nahbereich der Bewertungsliegenschaft. Die Liegenschaft ist der Stadtlage entsprechend erschlossen und verfügt über einen Stromanschluss, Kanalanschluss und Anschluss an die öffentliche Wasserleitung. Offensichtlich ist auf der Liegenschaft auch ein Anschluss an das Fernwärmenetz vorhanden, die Fernwärme ist jedoch nicht in die Bewertungswohnung eingeleitet und konnte auch nicht erhoben werden, ob eine diesbezügliche Anschlussmöglichkeit bestünde. Die Bewertungsliegenschaft ist – ebenso wie die Liegenschaften in der Nachbarschaft – als „Allgemeines Wohngebiet“ mit einer Bebauungsdichte von 0,6 bis 1,4 ausgewiesen, weiters liegt diese innerhalb der Bebauungsplanzonierung. Das Wohnhaus wurde um 1885 als typisch gründerzeitliches Mehrfamilienwohnhaus errichtet und umfasste Kellergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss. Das Dachgeschoss wurde später, und zwar aufgrund einer Baubewilligung aus dem Jahr 1989, zu Wohnzwecken ausgebaut. Die Bauweise und Ausstattung des Gebäudes entsprechen im Wesentlichen dem im jeweiligen Errichtungszeitpunkt üblichen Standard (Ziegelbau, Gewölbedecken bzw. Holztram- oder Dippelbaumdecken, oberer Abschluss des Gebäudes durch Satteldach, hofseitig gebäudemittig situiertes Stiegenhaus mit geschossweiser Erschließung über zweiläufige Stiegenanlagen mit Halbpodesten). Die Fassaden sind als Putzfassaden ausgeführt, wobei diese grundsätzlich glatt verputzt sind und keine Gliederungen und Verzierungen aufweisen. Den oberen Abschluss des Gebäudes bildet ein Satteldach, die Belichtung der Wohnungen im Dachgeschoss erfolgt über Dachflächenfenster bzw. über Gaupen. Bei den Fensterkonstruktionen handelt es sich um Kunststofffenster mit Isolierverglasung. Gemäß dem zu TZ 21360/2012 verbücherten Nutzwertgutachten umfasst die Liegenschaft insgesamt 9 Wohnungseigentumsobjekte, und zwar ein aus mehreren Räumen bestehendes Lager (top Nr. 1) sowie eine Garage mit Abstellraum (top Nr. 2) im Kellergeschoss sowie je zwei Wohnungen im Erdgeschoss und im Obergeschoss sowie 3 Wohnungen im Dachgeschoss. Anzumerken ist aber, dass die Garage nicht als solche ausgeführt ist, sondern mehr oder weniger als Abstellraum genutzt wird. Dem Nutzwertgutachten zufolge stellt das Stiegenhaus einen allgemeinen Teil der Liegenschaft dar, zum straßenseitigen Kellerraum an der Nordseite sowie zur Hof- bzw. Gartenfläche finden sich im Nutzwertgutachten keine Feststellungen. Der Umstand, dass der letztgenannte Kellerraum und die Gartenfläche keiner Wohnung als Zubehör zugeordnet sind, lässt darauf schließen, dass es sich bei diesen ebenfalls um allgemeine Teile der Liegenschaft handelt. Die bewertungsgegenständliche Wohnung top Nr. 4 liegt im Erdgeschoss rechts des Stiegenaustrittes und ist zur Babenbergerstraße hin und zum Innenhof hin nach Westen ausgerichtet. Gemäß dem der Wohnungseigentumsbegründung zu Grunde liegenden Nutzwertgutachten besteht die Wohnung aus Vorraum, Küche, Zimmer, Zimmer, Abstellraum und WC mit einer Wohnnutzfläche von 57,53 m2; ein Kellerabteil ist dieser Wohnung nicht zugeordnet! Gegenüber dem Parifizierungsplan bestehen jedoch einige Abweichungen: Das straßenseitig gelegene Zimmer mit einer ursprünglichen Nutzfläche von 30,80 m² wurde unterteilt, sodass über einen Zwischenflur nunmehr zwei Zimmer und ein Abstellraum erreichbar sind; diese Unterteilung wurde in Form einer Leichtwandkonstruktion offensichtlich in Selbstbauweise errichtet. Weiters besteht zwischen dem Vorraum und der Küche kein Türabschluss und wurde die Trennwand zwischen der Küche und dem anschließenden Zimmer teilweise entfernt. Das WC wurde mit dem Abstellraum zusammengelegt, letzterer zu einer Dusche umgebaut und erfolgt ein Zugang in die Dusche mit WC über die Küche, wobei nicht eruiert werden konnte, ob dieser Einbau fachgerecht durchgeführt wurde (z.B. hinsichtlich der erforderlichen Fußbodenisolierung). An wesentlichen Bau- und Ausstattungsmerkmalen im Wohnungsinneren sind anzuführen: Die Wohnung ist gegenüber dem Stiegenhaus mit einer einflügeligen Füllungstüre abgeschlossen, der Vorraum und die Küche weisen einen keramischen Bodenbelag auf, die Wandoberflächen und Deckenuntersichten sind verputzt und gemalt, im daran anschließenden Zimmer besteht ein Parkettbelag, die Wände und Decke sind ebenfalls verputzt und gemalt, an der Außenwand zeigen sich Ansätze von Schimmelbildung. Im Sanitärraum, der gegenüber der Küche mit einer Vollbautüre abgeschlossen ist, sind der Boden und die Wände überwiegend verfliest, wobei die Verfliesung bei der Dusche an der Außenwand gesprungen ist, die Sanitärausstattung umfasst ein Hänge-WC mit Einbauspülkasten, einen elektrischen Warmwasserboiler, ein Handwaschbecken und eine Dusche. Anzumerken ist, dass sich an der Wohnungstrennwand stiegenhausseitig Feuchteschäden zeigen. Das straßenseitige Zimmer wurde in einen Zwischenflur, einen Abstellraum und zwei Zimmer unterteilt, die beiden Zimmer sind gegenüber dem Zwischenflur mit Vollbautüren abgeschlossen und weisen einen Parkettbelag auf, die Wände und Deckenuntersichten sind gemalt, bei den Fensterrahmen zeigen sich dunkle Verfärbungen. Die Beheizung erfolgt laut Information im Bedarfsfall nur elektrisch. Der Ausstattungsstandard der Wohnung im Inneren kann als eher einfach bezeichnet werden, offensichtlich wurden Ausbaumaßnahmen auch in Eigenregie durchgeführt. Zusammengefasst ist die Wohnung im Grundriss nachteilig verändert (kein Vorraum, Zugang in das WC über die Küche), es besteht keine zeitgemäße Beheizung, die Oberflächen (Boden- und Wandbeläge) weisen stärkere Abnützungserscheinungen auf. Der Bau- und Erhaltungszustand der allgemeinen Teile der Liegenschaft bzw. des Gebäudes kann als dem Baualter entsprechend durchschnittlich bezeichnet werden und bestehen in einigen Bereichen Instandsetzungserfordernisse (z.B. Feuchteschäden beim Abgang in den Keller bzw. zum Garten). Bewertungsrelevantes Inventar ist nicht vorhanden. Laut Mitteilung des Verpflichteten bestehen keinerlei Mietverhältnisse und wird die Wohnung von ihm und seiner Familie zu Wohnzwecken genutzt. Zur monatlichen Wohnkostenvorschreibung und hinsichtlich der Beantwortung der Fragen an die Hausverwaltung wird auf die Beilage zum Gutachten verwiesen. Anzumerken ist, dass die Reparaturrücklage mit derzeit rund € 2.200,00 unterdotiert ist und in absehbarer Zeit notwendig werdende Instandhaltungsmaßnahmen von den Wohnungseigentümern zu finanzieren sein werden. Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt. Das Vadium beträgt: EUR 10.600,- und ist ausschließlich in Form einer Sparurkunde zum Versteigerungstermin zu erlegen. Bargeld wird nicht akzeptiert! Das Gericht beabsichtigt, dem gegenständlichen Verfahren die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen zu Grunde zu legen. Sie werden auch hiezu zur allfälligen Äußerung binnen 14 Tagen aufgefordert, widrigenfalls Zustimmung zu dieser beabsichtigten Vorgangsweise angenommen wird. An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen. WICHTIGER HINWEIS: Aufgrund der verstärkten Einlasskontrollen werden Sie ersucht, keine größeren Taschen oder Rucksäcke mitzubringen, um den Einlass nicht zu verzögern. Es wird Ihnen empfohlen, zumindest eine halbe Stunde vor dem Termin beim Einlass zu erscheinen, um rechtzeitig zur Versteigerung eingelassen zu werden. Weiters werden Sie ersucht, zur Versteigerung zusätzlich eine Fotokopie ihres Lichtbildausweises, der im Original vorzuweisen ist, mitzubringen. Näheres siehe Langgutachten!
Vadium: Grundbuch: KG 63104 Lend Einlagezahl: EZ 628 hievon 52/433-Anteile B-LNR 18 mit WE an W Top 4 Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr 1346 im Ausmaß von 317 m², davon 186 m² Bauf.(10) und 131 m² Gärten (10), hievon 52/433-Anteile B-LNR mit WE an W Top 4 im Haus Babenbergerstraße 123, 8020 Graz Die Bewertungsliegenschaft befindet sich im IV. Grazer Stadtbezirk Lend in durchschnittlich nachgefragter Wohnlage in der Babenbergerstraße etwas stadtauswärts nach der Kreuzung mit der Stahlgasse. Das Grundstück Nr. 1346 wird im Osten vom Gehsteig der Babenbergerstraße begrenzt, wo es in Gehsteigflucht mit dem gründerzeitlichen Wohnhaus Babenbergerstraße 123 bebaut ist. Das Wohnhaus Babenbergerstraße 123 besteht aus Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, die bewertungsgegenständliche Wohnung top Nr. 4 liegt im Erdgeschoss. Das Wohnhaus befindet sich in geschlossener Verbauung, hofseitig besteht eine Grünfläche, die benachbarten Liegenschaften sind ebenfalls mit mehrgeschossigen Wohnhäusern unterschiedlichen Errichtungszeitpunktes bebaut. Möglichkeiten zur Abstellung von Kraftfahrzeugen sind auf der Liegenschaft nicht vorhanden, sondern nur auf öffentlichem Gut gegeben (Zonenparkplätze). Eine gute Verkehrsanbindung ist ebenso gegeben, wie die Möglichkeit zur Deckung der Erfordernisse des täglichen Bedarfes im weiteren Nahbereich der Bewertungsliegenschaft. Die Liegenschaft ist der Stadtlage entsprechend erschlossen und verfügt über einen Stromanschluss, Kanalanschluss und Anschluss an die öffentliche Wasserleitung. Offensichtlich ist auf der Liegenschaft auch ein Anschluss an das Fernwärmenetz vorhanden, die Fernwärme ist jedoch nicht in die Bewertungswohnung eingeleitet und konnte auch nicht erhoben werden, ob eine diesbezügliche Anschlussmöglichkeit bestünde. Die Bewertungsliegenschaft ist – ebenso wie die Liegenschaften in der Nachbarschaft – als „Allgemeines Wohngebiet“ mit einer Bebauungsdichte von 0,6 bis 1,4 ausgewiesen, weiters liegt diese innerhalb der Bebauungsplanzonierung. Das Wohnhaus wurde um 1885 als typisch gründerzeitliches Mehrfamilienwohnhaus errichtet und umfasste Kellergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss. Das Dachgeschoss wurde später, und zwar aufgrund einer Baubewilligung aus dem Jahr 1989, zu Wohnzwecken ausgebaut. Die Bauweise und Ausstattung des Gebäudes entsprechen im Wesentlichen dem im jeweiligen Errichtungszeitpunkt üblichen Standard (Ziegelbau, Gewölbedecken bzw. Holztram- oder Dippelbaumdecken, oberer Abschluss des Gebäudes durch Satteldach, hofseitig gebäudemittig situiertes Stiegenhaus mit geschossweiser Erschließung über zweiläufige Stiegenanlagen mit Halbpodesten). Die Fassaden sind als Putzfassaden ausgeführt, wobei diese grundsätzlich glatt verputzt sind und keine Gliederungen und Verzierungen aufweisen. Den oberen Abschluss des Gebäudes bildet ein Satteldach, die Belichtung der Wohnungen im Dachgeschoss erfolgt über Dachflächenfenster bzw. über Gaupen. Bei den Fensterkonstruktionen handelt es sich um Kunststofffenster mit Isolierverglasung. Gemäß dem zu TZ 21360/2012 verbücherten Nutzwertgutachten umfasst die Liegenschaft insgesamt 9 Wohnungseigentumsobjekte, und zwar ein aus mehreren Räumen bestehendes Lager (top Nr. 1) sowie eine Garage mit Abstellraum (top Nr. 2) im Kellergeschoss sowie je zwei Wohnungen im Erdgeschoss und im Obergeschoss sowie 3 Wohnungen im Dachgeschoss. Anzumerken ist aber, dass die Garage nicht als solche ausgeführt ist, sondern mehr oder weniger als Abstellraum genutzt wird. Dem Nutzwertgutachten zufolge stellt das Stiegenhaus einen allgemeinen Teil der Liegenschaft dar, zum straßenseitigen Kellerraum an der Nordseite sowie zur Hof- bzw. Gartenfläche finden sich im Nutzwertgutachten keine Feststellungen. Der Umstand, dass der letztgenannte Kellerraum und die Gartenfläche keiner Wohnung als Zubehör zugeordnet sind, lässt darauf schließen, dass es sich bei diesen ebenfalls um allgemeine Teile der Liegenschaft handelt. Die bewertungsgegenständliche Wohnung top Nr. 4 liegt im Erdgeschoss rechts des Stiegenaustrittes und ist zur Babenbergerstraße hin und zum Innenhof hin nach Westen ausgerichtet. Gemäß dem der Wohnungseigentumsbegründung zu Grunde liegenden Nutzwertgutachten besteht die Wohnung aus Vorraum, Küche, Zimmer, Zimmer, Abstellraum und WC mit einer Wohnnutzfläche von 57,53 m2; ein Kellerabteil ist dieser Wohnung nicht zugeordnet! Gegenüber dem Parifizierungsplan bestehen jedoch einige Abweichungen: Das straßenseitig gelegene Zimmer mit einer ursprünglichen Nutzfläche von 30,80 m² wurde unterteilt, sodass über einen Zwischenflur nunmehr zwei Zimmer und ein Abstellraum erreichbar sind; diese Unterteilung wurde in Form einer Leichtwandkonstruktion offensichtlich in Selbstbauweise errichtet. Weiters besteht zwischen dem Vorraum und der Küche kein Türabschluss und wurde die Trennwand zwischen der Küche und dem anschließenden Zimmer teilweise entfernt. Das WC wurde mit dem Abstellraum zusammengelegt, letzterer zu einer Dusche umgebaut und erfolgt ein Zugang in die Dusche mit WC über die Küche, wobei nicht eruiert werden konnte, ob dieser Einbau fachgerecht durchgeführt wurde (z.B. hinsichtlich der erforderlichen Fußbodenisolierung). An wesentlichen Bau- und Ausstattungsmerkmalen im Wohnungsinneren sind anzuführen: Die Wohnung ist gegenüber dem Stiegenhaus mit einer einflügeligen Füllungstüre abgeschlossen, der Vorraum und die Küche weisen einen keramischen Bodenbelag auf, die Wandoberflächen und Deckenuntersichten sind verputzt und gemalt, im daran anschließenden Zimmer besteht ein Parkettbelag, die Wände und Decke sind ebenfalls verputzt und gemalt, an der Außenwand zeigen sich Ansätze von Schimmelbildung. Im Sanitärraum, der gegenüber der Küche mit einer Vollbautüre abgeschlossen ist, sind der Boden und die Wände überwiegend verfliest, wobei die Verfliesung bei der Dusche an der Außenwand gesprungen ist, die Sanitärausstattung umfasst ein Hänge-WC mit Einbauspülkasten, einen elektrischen Warmwasserboiler, ein Handwaschbecken und eine Dusche. Anzumerken ist, dass sich an der Wohnungstrennwand stiegenhausseitig Feuchteschäden zeigen. Das straßenseitige Zimmer wurde in einen Zwischenflur, einen Abstellraum und zwei Zimmer unterteilt, die beiden Zimmer sind gegenüber dem Zwischenflur mit Vollbautüren abgeschlossen und weisen einen Parkettbelag auf, die Wände und Deckenuntersichten sind gemalt, bei den Fensterrahmen zeigen sich dunkle Verfärbungen. Die Beheizung erfolgt laut Information im Bedarfsfall nur elektrisch. Der Ausstattungsstandard der Wohnung im Inneren kann als eher einfach bezeichnet werden, offensichtlich wurden Ausbaumaßnahmen auch in Eigenregie durchgeführt. Zusammengefasst ist die Wohnung im Grundriss nachteilig verändert (kein Vorraum, Zugang in das WC über die Küche), es besteht keine zeitgemäße Beheizung, die Oberflächen (Boden- und Wandbeläge) weisen stärkere Abnützungserscheinungen auf. Der Bau- und Erhaltungszustand der allgemeinen Teile der Liegenschaft bzw. des Gebäudes kann als dem Baualter entsprechend durchschnittlich bezeichnet werden und bestehen in einigen Bereichen Instandsetzungserfordernisse (z.B. Feuchteschäden beim Abgang in den Keller bzw. zum Garten). Bewertungsrelevantes Inventar ist nicht vorhanden. Laut Mitteilung des Verpflichteten bestehen keinerlei Mietverhältnisse und wird die Wohnung von ihm und seiner Familie zu Wohnzwecken genutzt. Zur monatlichen Wohnkostenvorschreibung und hinsichtlich der Beantwortung der Fragen an die Hausverwaltung wird auf die Beilage zum Gutachten verwiesen. Anzumerken ist, dass die Reparaturrücklage mit derzeit rund € 2.200,00 unterdotiert ist und in absehbarer Zeit notwendig werdende Instandhaltungsmaßnahmen von den Wohnungseigentümern zu finanzieren sein werden. Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt. Das Vadium beträgt: EUR 10.600,- und ist ausschließlich in Form einer Sparurkunde zum Versteigerungstermin zu erlegen. Bargeld wird nicht akzeptiert! Das Gericht beabsichtigt, dem gegenständlichen Verfahren die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen zu Grunde zu legen. Sie werden auch hiezu zur allfälligen Äußerung binnen 14 Tagen aufgefordert, widrigenfalls Zustimmung zu dieser beabsichtigten Vorgangsweise angenommen wird. An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen. WICHTIGER HINWEIS: Aufgrund der verstärkten Einlasskontrollen werden Sie ersucht, keine größeren Taschen oder Rucksäcke mitzubringen, um den Einlass nicht zu verzögern. Es wird Ihnen empfohlen, zumindest eine halbe Stunde vor dem Termin beim Einlass zu erscheinen, um rechtzeitig zur Versteigerung eingelassen zu werden. Weiters werden Sie ersucht, zur Versteigerung zusätzlich eine Fotokopie ihres Lichtbildausweises, der im Original vorzuweisen ist, mitzubringen. Näheres siehe Langgutachten! Geringstes Gebot: 53.000,00 EUR
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